房屋交易四提示产权登记最关键.源泉

北京安邦海跃律师事务所律师 戚建明

编者按 房子对于每个人来说，都是安居乐业的大事。业主对房屋的所有权是其以后对该房屋交易、出租、抵押等一切权利的基础。按照我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭须依法办理登记才能发生效力。房屋没有产权证明，或者产权证明出现差错，都有可能使房屋所有人的权利受损。业主如何证明对房屋拥有所有权？如何能保证所有权不受侵犯？在开发商那里预购一套期房，怎样防范开发商不会再将房屋卖给第三人？房屋产权证书出错怎么办？针对这些读者关心的房产登记焦点问题，本期邀请法律专家，结合物权法的相关规定为您答疑解惑。

提示①

房屋所有权登记后才转移

核心阅读 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

【案例】 乙向甲购买一处房产，双方经公证处公证，约定由乙代甲偿还剩下的房屋按揭款，按揭交清后乙与经过公证的甲方受托人签订二手房买卖合同。这样，在没有进行产权登记的情况下，乙交付房款，并开始使用房屋。之后在乙代偿贷款的过程中，甲与第三人发生了债权债务关系，第三人将此处房产查封拍卖。由于此时不动产登记簿上登记的仍然是甲的名字，乙对房屋所有权的主张没能得到法院的支持。

【分析】 怎样证明一套房产归自己所有，假如有人对自己的房产所有权持有异议时，有什么证据表明自己是房屋的主人？

对内不对外的私人会所物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

徐冲律师介绍，物权法的上述规定正式确定了我国实行不动产登记制度：不动产物权的转移需双方订立书面合同，但当事人即使按照不动产物权转移合同，已经交付了不动产，且该不动产已经处于债权人实际控制之下，也不能发生不动产物权的转移效力。权利人要真正取得合法有效的不动产物权，还必须双方共同办理不动产物权的转移登记手续。

简单来说，对于一般的购房人而言，经过权利人的申请、登记机关的审查之后，不动产便可以在登记机关进行初始登记或变更登记。记载于登记簿的那一刻，该权利才被确定。

徐冲律师解释说，购房人证明房产为我所有，需拿出产权证，与此同时，在房管部门也会有一个相对应的登记，没有登记则不发生效力。特别是在现实情况中，房屋非经登记不能对抗善意第三人，比如开发商把房子卖给两个人，第一个支付价款没有办理过户登记，第二个没有支付价款但办理了过户登记，第二个人依法取得房屋所有权。

与新房交易相比，二手房买卖过程中更容易出现风险和纠纷。律师提醒，在购买二手房时，一定要严格依据法律的规定进行产权交易，及时办理物权登记，只有这样，购房人的合法权益才能得到有力的保护。

戚建明律师介绍说，在二手房交易中，有的购房人为了规避交纳营业税，就采取只签合同、交纳房款而暂不过户的办法，这种做法的购房人承担的风险是极大的。另一方面，以规避营业税为目的签订的合同属“以合法形式掩盖非法目的”的合同，因而也是无效的，买卖双方还将受到税务机关的行政处罚。不按照法律程序进行交易，无论从民事上还是从行政上来讲都得不偿失，购房人更可能落得钱房两空的境地。