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买房必看，别做接盘侠！这个区域不买便是赚

对我来讲今天是一个哀伤的日子，第九个楼盘又没摇中，心态已崩...好在得知华润云庭这批次有7000多人报名登记，如果赶在8月17号前报名其他楼盘，最少将会减少了7000多个竞争对手，这样想一想心里稍微平衡了一点，给了我今天再更文章的动力!

这篇文章还是受杰哥（摇号助手部的大哥大）的启发写的，杰哥上周准备投资一套视高的房源，92㎡的清水房，总价133万。不算不知道，一算吓一跳，清水单价1.45万/㎡！放眼整个成都，简直无盘可敌。这个价格，就连身居高新区的朗诗熙华府（清水单价约1.3万/㎡）也甘拜下风。

在入手之前杰哥和我一起算了一笔账，投资这套房源的本钱需要多少本钱，有没有盈利的可能。

首先，总价133万，首付3成需要40万，贷款93万等额本息分30年，每月月供5300左右，这是前期的购置本钱。

其次，交房时需缴纳3%的契税4万元。如果再次交易，在目前的限售政策下，交房时间＋拿证时间＋限售时间守旧估计需要5年。在这5年间需要承受利息（93万X4.9%X1.15X5）26万、物业费（2元/月/㎡X92X12X5）1.1万，光是5年间的持有成本就是31万元！

较后，转手出让的话，中介费、契税、个税肯定是存在，虽然目前二手房的税费都是由买方给，但中介费卖方总得给吧，杂七杂八加起来也要将近2万左右。

得出来的结论是，持有五年时间的附加本钱最少就需要33万！五年后房子至少要增值到166万才能保本（1.8万/㎡）。我们再理想化了一点，五年后房子增值5小货车和城管执法车就占据了一个车道0%，单价到达2.18万/㎡，总价200万。那末将产生34万的利润。34万的利润均分到5年，为6.8万/年，相比73万的成本（购置成本＋持有本钱），年回报率为9.3%。这个回报率看着还不错，确切比存银行和理财要高一些（回报率在3%-5%左右）。

但杰哥还是放弃了，由于他认为风险太高，像这类已被严重炒高的区域，其价格已经超过了现有的价值，5年时间再增值50%不是件易事。而且五千多的月供也不是个小数目，没有必要用影响自己未来5年的生活为去冒险。

除杰哥以外，身边投资视高的人不乏少数。对他们，我都曾劝阻过，给他们都说过一样的一句话：“别报太高希望，做好长时间被套的准备吧”。

身边这么多人考虑投资视高，因而我觉得有必要把视高拿出来讲1说。

理智对待区域利好2014年11月15日，《四川天府新区总体方案》经国务院同意并正式印发，视高镇被计划入天府新区范围内，其区域利好是事实，但是这个利好被夸大被放大了！

（信息截取于国家发展与改革委员会官）

（天府新区范围图）

为何说视高的区域利好被夸大被放大了呢，首先视高距离成都市区40公里，距离兴隆湖20公里，从区域位置上面来看，毫无环线可言。而且视高经开区目前其实不属于天府新区的直辖区，是暂由仁寿代管。其次视高的计划方向是主要发展高端装备制造和新一代电子信息产业，就是说以后的视高经开区将是一个产业聚集的工业园区。

再则成都市目前的发展核心为简阳天府国际机场和天府新区，简阳天府机场是政府“东进”战略的最重要项目，现阶段成都市政府花费了大量精力在这项工程上。而天府新区，地广人稀，视高仅仅作为整个天府新区37个区域之一，想要与简阳天府机场、天府新区其余36区域去争取发展资源，我认为短暂时间是讨不到好处的。而且成都有史以来的发展规律都是由内向外扩大，作为天府新区最正统、环线更靠内的南湖、华阳、兴盛湖等区域的发展都有待完善，就更别说暂被仁寿代管的视高镇了。。。

去过视高的人应当都有一种感受，现在的视高，带有一丝丝城乡结合部的气息。

以区域现状来看未来趋势 1、投资客多、转手难

眉山安家统计过，视高的购房群体伴随调控出现了明显的变化，大致可以分为4个阶段。

名列前茅阶段为2014年-2016年9月，此时的客群以本地自住客为主，投资客户占比约20%。第2阶段为2016年10月-2016年3月，投资客户比重逐步加大，约占到了50%。第三阶段为2017年4月-2018年5月，成都和全国各地限购政策密集出台，此时投资客户占到了70%，已以绝对优势成为视高的成交主力。第四阶段为2018年5月至今，限购政策进一步升级，至今已达到了80%以上，远远超越了自住客户购买。（信息来源于眉山安家因而可知，该区域购买的投资性倾向非常明显。

（图片来源于络，某项目开盘现场）

在整个视高镇的户籍人口总量仅5万人左右前提下，投资客占据主要成分后，一定会造成该区域以后入住率极低显然不适合每天只花一两小时更新站的兼职站长。可能有的站长会说，在入住率极低的情况下，又将会限制周边配套的发展速度。而投资讲究的就是转换率和物业增值，从这两个角度来看，视高能否实现物业增值和是不是好转手，是仁寿视高投资者面临的主要问题。

2、区域被过度炒热，房价严重虚高

对于视高房价的疯涨，整个成都有目共睹，都是亲眼看着它从3000元/㎡一路涨到15000元/㎡，短短两三年时间，涨幅500%！这个增速让我联想到了北京的燕郊和雄安新区。那么视高会不会成为下一个的燕郊呢？

北京燕郊也是一个以区域利好而房价暴涨的区域，在区域利好下，燕郊的房价一度从2013年的6000元/㎡左右飙升至2017年的30000/㎡左右。最终由于缺乏产业和人口支持，房价又以30000元/㎡跌回至现在的20000元/㎡。

（数据来源于安居客，近一年燕郊房价持续走低）

这样看来视高是否是和燕郊有着惊人的类似之处，一样都是因热门而生，一样都是以投资客为主。如果想要避免视高镇走燕郊房价下跌的老路，只有提高产业和人口支撑。而视高的高房价，成为了提高产业支持、人口支撑得绊脚石！

在成都市的未来人口计划中，成都将新增约700万人口，未来视高的产业支撑和人口支持可能需要仰仗他们。但是视高住宅的高房价会带动区域商业办公用房的租金走高，这提高入驻企业的办公成本，直接影响了企业的流入。同时对于个体而言，视高新房房价已经赶超成都任何1区域，在同等加下条件下，新增人口为什么不选择区域位置更好，配套更好，发展更好的主城区和高新区，而来选择2绕以外的视高镇？

可能有些人说，购买视高是因限购政策被迫选择。但如果是我，在目前形势下，我宁愿先等两年，也不买视高，等稳定就业两年后再去买其他区域。因为楼市都是有一个调剂周期的，在当前的楼市形势下，国家坚决长期调控楼市。视高这种已被严重炒高的区域再想房价有所增长，那将是难上加难，不跌便是福。

有一点我想告知大家，视高这个区域已开始有转凉的态势，各大楼盘为了出货都委托了不止一家的房产代理公司代为销售。我咨询了一名代理公司的经纪人，他泄漏到，成交一套视高的住房佣金回报非常高低的楼盘佣金回报有成交价的4%左右，高的楼盘佣金回报率可能接近10%！高额的佣金回报促使了房产经纪人集中推销这个区域这也是该区域价格延续走高的一个重要缘由。

总结：面对各大开发商广告、房产经纪人推销时，一定要保持理智清晰的头脑。视高，只是一个因限购而炒火的投资区域，仅此而已。现阶段价格已远超其价值，投资视高的时机已经过去，未来五年内不会再有甚么涨幅空间。如果现在还涌入视高，那势必成为接盘侠，深深被套在其中。不管你是自住型购房者还是投资性购房者，我都不建议购买这个区域房源。

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