入市即亏力量

入市即亏？去年50幅*仅7个开盘 南京也很惨淡

面对楼市调控，面对利润调控，过去诞生的“*”现在还好吗？

就在昨天， 南京史上*贵单价地块正式登场，案名定为葛洲坝南京中国府。*、央企、单价8万+，这几个关键词让葛洲坝项目遭到较高关注，业内人士也在权衡他们的产品价值。

全国50个“*”只有7个开盘

所谓“*”，是对在土地出让中以巨额资金获得地块的谐称。竞出天价，又必然被作为本钱算进房价。所以，房价与地价之间的微妙关系一直是市场热议的焦点。

据克而瑞研究显示，2016全年各地诞生了超过340宗单价、总价*，国企拿地的比例处于历史高位。

不管是胜券在握，还是“一时冲动”，一年半的时间已经过去。如今，这些*的现状又如何呢？克而瑞研究*选取热门城市的50个*项目分析发现：唯一7个已开盘，还有14宗还没有开工，29宗已开工但尚未开盘。也就是说，50个*项目里，有43宗还没有正式进入销售市场，占比到达86%。

全国50个*样本图

还没有开工的14宗地块，多集中在广州、深圳、苏州、厦门等核心一二线城市，有些地块去年上半年便已成交，闲置时间已达一年以上。

即使已开工的29宗地块，开发进度也是相当缓慢。由于1、二线城市的“*”拿地成本极高，在政府“控房价”的情况下，“*”一旦以区域限价均价上市，就很难产生高溢价率，乃至亏本。

南京2016年诞生19幅高价地 超半数未开工

看下我们*熟悉的南京市场，说是“造星工厂”一点不夸大，在2016年开启批量模式，似乎每次土拍都要创造一个记录。尤其是市区地块，逢拍就称王，成本价远超预期，但没人踩下“刹车”。

2016年南京诞生的高价地一览

前文提到的葛洲坝南京中国府，便是葛洲坝在2016年5月13日拿的河西南地块，地价45213元/㎡，是当下南京*贵的单价地块。周边还有金茂和电建合作开发的地块，地价在3.7万元/㎡，而河西南的新居均价仅35000元/㎡，这正是河西万人抢房的主要导火索。

不但仅是河西，南京遍地可见高价地。招商以29899元/㎡拿下鼓楼滨江地块，京奥港以22353元/㎡拿下麒麟地块，大名城以29093元/㎡拿下铁心桥地块，除单价“*”，去年南京的总价“*”也被刷新纪录：招商以98.1亿总价拿下中华门外*项目，未来同碧桂园、香港置地联合开发。

从这些高价地块中我们也可以看到，有半数都没有开工，已经开工但还没有开盘的8个，19幅高价地块中仅有京奥港一个项目开盘入市。京奥港2.2万的地价，新房首开均价虽然只有2.6万/㎡，但依旧是板块售价*的项目，*终首开消售表现也不尽人意。

由于*项目基本定位中高端或豪宅系，客户群面向高端人群，在楼市调控趋紧的背景下，这类客户不是被限购就是被限贷，高端项目的销售情况大受影响。

*盘被逼入市，限价要松绑？未必！

多数地块未开发主要源于开发商对政策和市场的观望。若正如开发商所愿，明年楼市“限价”放开，将会是什么情况？

近日，合肥高新区的北雁湖·金茂湾*备案，备案均价20881.98元/㎡，超过1.5万元/㎡板块价格红线足足5000元/㎡，成为区域新盘中的价格“领头羊”。同板块内世茂·国风、华邦蜀山别院、皖新·朗诗麓院三个高价盘也纷纭看到了突破限价的苗头。

虽然北雁湖·金茂湾房价突破了板块价格红线，但是，结合它16159元/㎡的地价来看，我们可以发现项目利润空间被紧缩得非常利害。此前放风3万元/㎡的高端改善型产品，被硬生生砍到2万元/㎡，*不得不毛坯交付，它的“高端”产品会不会因此而减配将是买房人不能不考量的一个因素。

北雁湖·金茂湾此次领证是不是意味着合肥高新区板块将全面突破限价，楼市又将迎来新一轮价格上涨呢？一名合肥的地产大咖说到：未必！

这两台机器人一次能炒16斤菜。机器人旁边有一个装有开关、小电子屏的柜子 他认为，之前合肥对开发商备案是一刀切，而未来或将一盘一价的情况。之前备案低的不要想涨价，之前拿地便宜的也不要想备高价。举个例子，未来滨湖可能有卖3万的葛洲坝，也有只卖1.35万的云谷，高新区有卖2万多的高层，也有卖1.3万的高层，ZF仍将严控开发商利润，产品竞争将会愈发剧烈。

而此类同板块有着明显高低价格差的现象并不是合肥首创，北京、上海、深圳早已有先例。有小道消息称，南京也将效仿此类做法。如果真的是这样，那末明年，南京河西板块或许也将出现老盘限价3.5万元/㎡，*盘卖万元/㎡的情况产生。那时候，在这个板块买房，你会怎样选？那些被逼着入市的*盘还会风光下去吗？答案明年即将揭晓。

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