京城核心区高端物业照旧持续强劲走势柔软

亚运城运动员村。（来源：时代周报）

6月24日，世茂地产发布公告，称将与富力、碧桂园、雅居乐订立股权协议，完成亚运城若干股权转让后，世茂地产、富力、雅居乐、碧桂园以及中信地产将各自拥有该项目公司注册资本20%的权益。

五巨头分羹亚运城一说纷扰多时，而今终于尘埃落定。

变相融资

回顾半年前的亚运城争夺战，富力联合体以255亿元的总价一举击败众望所归的保利联合体时，众人愕然。在调控趋紧的情况下，中信和世贸的加盟却在情理当中。

“再有两家房企加入亚运城开发，说明当初亚运城整体拍卖模式的不科学。标的过大导致了组成企业联合体，而现在又再加入两家房企，事实上亚运城已经被拆分了，这和开始整体出让的构思相去甚远。”中泰国际集团营销总监邓浩志对时代周报记者表示，“对于目前的状况，富力联合体加入了新的外援，的确减轻了其资金压力，毕竟当前楼市的基本面已经很难与去年相比。同时，两家外援的加入也避免亚运城出现尴尬的局面。”

碧桂园在回复时代周报的采访时则表示，“项目由始至今的资金流一直非常充裕。”

无独有偶，雅居乐在资本市场上的动作同样频繁。2010年4月22日其发行6.5亿，6月29日宣布向东亚借贷8亿港元，期限为24个月。

在资本市场上，富力亦难掩疲态：2010年5月28日宣布第三次延迟发行A股计划；6月的销售收入将近16. 6亿元，同期下降 1%，尽管环比增加 1%，却是得益于6月以来的楼盘打折。

“对于调控的影响，富力已经根据市场情况进行调整，目前有推广动作。”富力董事长助理陈志濠接受时代周报记者采访时表示。

中原地产项目部总经理黄韬对时代周报记者表示，从宏观面和市场角度来看，资金链目前或许还没有绷紧，但是肯定是不轻松的，将会受未来政策的影响，而且时间比较长。

据瑞银证券发布的研究报告，若此轮房价跌势持续，富力2010年净负债率将达到惊人的157%，而碧桂园和雅居乐2010年的净负债率将分别达到6 %和95%。

由此，255亿元亚运城项目的分期付款，对自顾不暇的富力联合体无疑是一颗定时炸弹。

根据亚运城项目的各方股权转让协议，在富力、碧桂园、雅居乐股权比例依次为 4%、 %、 %的基础上分别出售14%、1 %、1 %。世茂及中信地产各自以现金1.5 亿港元收购股权，其中富力将收取1.05亿港元，雅居乐及碧桂园将各自收取9750万港元。

因此，对于富力联合体而言，亚运城项目添新主就是变相融资。同样，中信和世贸方面，亚运城项目的良性作用可谓立竿见影。据银行预测，其可带动世贸每股资产净值上升2.6 %至19.59港元；对于尚未上市的中信地产，亚运城土地无疑将为其上市增值。

“目前整个房地产市场都在观望，其他项目卖不动的话就得降价。富力联合体可能不得不降价售楼来回笼资金。但是，中信和世茂入局可以确保亚运城项目的售价，保证一定的利润率。”正略钧策咨询顾问邓宇明对时代周报记者表示。

据经纬行研究中心测算，按照亚运城项目整体均价是1 500元/平方米来看，其收益率就高达20%以上。

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