p参与司法拍应注意哪些事项避免风险

参与司法拍 应注意哪些事项避免风险？

5月20日，第三届络司法拍卖研讨会在杭州举行，全国各相干省市法院佳宾共同探讨络司法拍卖中遇到的问题及解决方案。司法拍再次引发各界关注。司法拍究竟是怎么一回事，参与司法拍又有哪些注意事项呢？

不限购 价位低 法拍房受青睐

人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式。而近年来，司法拍卖开始尝试借助络平台。络司法拍卖是指，单由法院和纯粹的技术平台合作处置诉讼资产的模式或者传统拍卖企业将标的放在第三方的拍卖公共平台以络竞价的方式进行拍卖。《最高人民法院关于人民法院络司法拍卖若干问题的规定》自2017年1月1日起实施。同时，最高法院通过委托第三方机构进行评估、投票后，将淘宝、京东、人民法院诉讼资产、公拍、中国拍卖行业协会等五家站纳入了司法拍卖络服务提供者名单库。

近日，从滨海新区人民法院淘宝司法拍卖络平台上看到，房源和车源确切很多。位于中心商务区旷世国际大厦的一处非居住房产其评估价为60.2万元，而起拍价仅为46.053万元。这样的价格明显带有优势。咨询房产中介工作人员了解到，司法拍卖房源相对市面上的普通房源来讲，在价格上的优势很明显，房产位置、周边环境和相干的配套设施也比较好。当然，还有一大原因就是司法拍卖房不限购。

当然也不是所有司法拍卖房成交价格都低于评估价格，例如，位于大港福港园的一套房产评估价为57.87万元，起拍价为49.1895万元，而最终经过133次出价，成交价为109.9895万元，足足是起拍价的两倍多。这跟房源本身条件也有关系，比如户型、地理位置、学区等。据了解，外省市曾有触及拆迁的司法拍卖房源被拍出天价，当然这类事情其实不常见。

法院会提早告知法拍房风险

在滨海新区法院一则拍卖公告中看到，法院一般会提前告知买受人可能存在的风险。如 特别提示，竞买人需详细咨询房产所在地过户的相关政策，过户风险自行承担。 标的物以实物现状为准，法院不承当拍卖标的瑕疵保证。特别提示，有意者请亲身实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，自负。 等。

另外，有些公告里还注明，拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的履行裁定书等法律文书自行至相关部门办理标的物权属变更手续。办理过程中所触及的买卖双方需要承当的一切税、费(包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用)及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于竞买前至相关单位自行查询。法院不负责户口的迁入、迁出等事宜，如对户口有特殊需要的，请竞买人自行征询当地公安机关户籍管理部门了解。提醒竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读法院发布的拍卖须知。

如何避免风险？

天津君荐律师事务所赵治国律师表示，综合各地司法拍卖房屋实践情况，购买司法拍卖房屋也可能会出现一些风险，如法拍房的交易过程中，所发生的全部费用和税费将会由拍买人承受。因此除了产权明确以外，还需要债务人配合交房。一旦二者不能满足，后期就将会产生重重矛盾。在产权明确的情况下，如果债务人不配合交房，问题也是很大的。法院原则只负责拍卖，具体的交接则是需要个人去完成。

另外，如果遇到是租客的情况，特别是长租问题将会更加麻烦。根据《物权法》等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效，租户有权继续租用房屋。也不排除这样的情况，有些歹意逃废债务的原房主会把租赁合同签得很长，那末如果拍卖了这类附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。

还有一种风险，就是户口问题。很多参与竞拍者考虑因素可能就在于是不是是学区房，而拍下房屋也是希望让孩子入住理想的学区。然而，有一个问题需要提前考虑清楚，房屋虽然被拍下了，但是原房主的户口却不想迁出，新房东的户口则可能因此而没法迁入。

所以，赵治国律师提示，在参与司法拍卖之前，一定要做好充分的调查，最好是实地探访，必要时可以请律师全程参与详细调查房产信息，做好风险评估工作，权衡利弊再决定是否参与竞拍。

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