叶檀拆迁条例到底如何废除.蹭飞

由于城市化进程中拆迁冲突集中爆发，由于拆迁过程中发生自焚等极端事件，拆迁条例是否该废除，成为众所瞩目的焦点。一个国家中最重要的利益所在，居然没有法律规范，居然没有合规的、让双方都能倾诉的博弈平台，匪夷所思。

12月7日，北京大学法学院五位教师学者通过特快专递的形式向全国人大常委会递交了《关于对 城市房屋拆迁管理条例 进行审查的建议》，建议立法机关对《城市房屋拆迁管理条例》进行审查，撤销这一条例或由全国人大专门委员会向国务院提出书面审查意见，建议国务院对《条例》进行修改。五位学者的理由是基于法律的，无可辩驳，因为2001年11月1日开始施行并沿用至今的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称“《拆迁条例》”)，与《宪法》、《物权法》、《房地产管理法》保护公民房屋及其他不动产的原则和具体规定存在抵触，导致城市发展与私有财产权保护两者间关系的扭曲。

如果我们把拆迁条例看作城市化进程中个人产权与公共产品之间的冲突，那么，这样的冲突将长期存在。对于长期存在的利益纠纷必须有法律加以约束，不管这部法律称作什么。

现在关键的问题不是《拆迁条例》该不该废除，要不要改，而是怎么改。

据经济之声《央广财经评论》报道,在史上调控最严、融资渠道被切断的背景之下,市场上地产热矿产冷的格局仿佛一夜之间被颠倒了过来,而随着调控的延续,预期中限购令范围的扩大,中小房企的日子似乎是已经越来越不好过了,而在这种情况下,不少房企开始挖矿自救,一些上市房地产企业纷纷宣布加入采矿挖矿业的大军,而这种现象也已经成为最近几个月A股市场一道独特的风景。涉足矿业到底能不能够挽救寒冬中的房地产企业,而隔行如隔山,房地产商进入到采矿业,能不能够施展的开拳脚呢?经济之声特约评论员刘戈认为,房企进入采矿行业,是市场行为,是一个自然而然的选择。　　主持人:数据显示,127家上市的房地产企业当中有近两成涉足了矿业,这个数量应该不算少,而且很多房地产企业都是打着多元化经营这样的算盘,您认为房地产企业为什么会看上了矿业呢?　　刘戈:这是一个很自然的选择,因为这两个行业本身就有相似性。比如都是属于资本密集型的产业,在运行之前需要大量的资本,主要靠资本运营,然后来达到产出的目的,这是一方面。另一方面不管是开矿也好,盖房子也好,最后最主要打交道的是谁呢?是地方政府部门,或者说是政府部门国土资源部门,这对他们来说是轻车熟路。另外,房地产也好、矿业也好,开始会有一定的风险性,但是后面的利润都十分丰厚,所以有了这样相同的特点,当遇到宏观环境或者自身经营条件的变化,进入到采矿行业,是一个自然而然的选择。　　主持人:但是很多人质疑,隔行如隔山,一个是往地上盖,一个是往地下挖,如果进军采矿业,到底能不能施展开拳脚,赚到钱呢?　　刘戈:实际上矿业本身来说,大量的非金属矿埋藏都比较潜,而且多年来都有非常专业的技术队伍。所以对于这些开发商来说,只需要找到一些合适的专业人员和专业队伍,有强大的资本做后盾,进入到这个行业里并不是难事。这不像制造业、服务业,需要很强的企业内在管理水平,更多只是依托强大的资本力量,对技术需求不强,门槛比较低,所以进行这样的选择实际上是很自然的事。 　　主持人:您觉得如果房地产企业进入到矿业当中,争取高利润的目的看起来是不是愈发明确了?　　刘戈:这是显而易见的,以前它们作为房地产企业存在,追踪目标的惯性肯定是一致的,它们一定会找到和以前一样赚钱的行业进入,比如绝对不会进入制造业。　　主持人:这种薄利多销或者小打小闹的利润,似乎已经不入房地产企业的眼了。　　刘戈:它是不会去进入对技术和管理要求高的行业的。房地产行业和采矿行业有非常强烈的相似性,正因为如此,他们在需要转型或者寻找新的利益增长点的时候会进入矿业。　　主持人:但是这么多资金转入到矿业的投资当中,会不会造成这个一哄而上虚火旺盛呢?您认为要不要进行一定的监管呢?　　刘戈:这个没必要,企业都有自己的治理结构,所以可能会造成某些地方,比如矿产资源比较密布,资金大量涌入的地方产生一定的变化。但是,现在我们没有证据说投资到矿业里面的坏处到底是什么。上市公司本身就是要逐利的,没有好业绩就没法向股东交待。所以在他们刚刚开始做这件事就提出要怎么监管的话,也是不切实际的。　　主持人:而且随着事态不断发展,一旦房地产企业发现这块利润越来越薄之后,可能也会主动退出来,寻找利润更丰厚的领域进行投资吧。　　刘戈:对,它就是一个市场行为。拆迁的公益性有必要接受民众的质询。按照《物权法》第42条，对政府征收公民个人的房屋和不动产采取了例外允许、严格限制的态度。该条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。问题在于许多动拆迁到底是为了公共利益，还是为了官员利益，还是为了权钱交易，之间的界限并不清楚。在界限不清的情况下，以底线衡量对方的做法是常规，因此，民众在多数时候把拆迁视作地方政府渴求土地收入甚至中饱私囊的产物。因此，将拆迁过程、拆迁后本地的规划公诸于本市市民，符合多数人赞同原则，则可视为公共利益。

从成都唐福*事件之后的舆论反映来看，同情唐女士的占了绝大多数，这说明这桩拆迁案的合意性受到民众的普遍质疑。并不是民众大多数时候站在个人的立场上舍大家为小家——这样做同样符合经济理性人规律，没有违反法律——而是在大多数时候，拆迁成为利益最为丰厚的圈地战。通过拆迁扩大或者建设城市，政府以极小的补偿获得土地收益与房地产税费，而开发商获得房价上涨溢价。

拆迁过程中最大的问题是补偿安置标准，目前的补偿标准毫无市场气息，剥夺了拆迁户获得土地溢价的权利；而一些通过漫天要价侥幸获得土地溢价的人，没有成为建立案例法的有益铺垫，反而成为拆迁市场毫无规范的活样本。

地方政府成为主要的利益主体，是拆迁过程中的致命伤。以上海大虹桥枢纽的拆迁为例，据《经济半小时》报道，建设公司委托给区政府的征地款是每亩地1 0万元，整个虹桥机场的拆迁总费用高达148亿元。但是政府补贴到农民手中的征地款是每亩地 8万元，每亩地余下的100万元费用扣除其他成本后，成为土地溢价被地方政府取得。

在拆迁过程中，地方政府既是行政执法者、又是既得利益者、更是房地产市场的中介商，集各种身份于一体，此时经济人的身份压倒了政府的守夜人身份。

各地方政府的补偿标准八仙过海，标准弹性大到可笑的地步。主要补偿标准《若干规定》有按基准价评估实行货币补偿或产权调换、按市场价评估实行货币补偿、按直接安置结算价实行产权调换（即三种价格四种补偿方式）的评估补偿方式调整为按市场价评估实行货币补偿或产权调换；被拆迁住宅用房的房地产市场价格评估金额由房地产评估机构根据评估比准格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定。听着挺美，挺有章法，如果一些房地产评估机构完全是地方政府的橡皮泥，则所谓的市场化补偿将成为无本之木。

标准再多，地方制订的补偿标准往往就高不就低，如“统拆统建的，按住宅房屋统拆统建标准支付拆迁补偿款，但其原房补偿款部分按1.2倍计算，不再另行安置和支付停业损失等其它补偿”。正如被拆迁者所说，你牵走了一头牛还给我一只鸡，我不要，我要我的那头牛。是牛还是鸡，必须由中立的第三方机构来说了算，而不是由深陷利益中的拆迁者与被拆迁者说了算。

解决的办法只有两种，一是按照市场化的评估价格对被拆迁者进行货币补偿，二是按照市场化的价格对被拆迁者进行实物补偿。此时政府退出利益链至关重要，如此才能做到评估、补偿的公正与公平。如果经过广泛的民意调查表核实，当地居民普遍反对拆迁，那么不拆就是，天也塌不下来。

中国的城市化进程不可能终止，也就是说大规模的动拆迁还将延续一段时间。我们应该学会以市场化、以法律的方式，解决社会利益分配，以满足社会效率的最大化。而不是用传统的官民逻辑来考虑现代社会的利益分配。