年末地皇频现开发商回归1二线城市地漏

年末地皇频现 开发商回归1二线城市

  房地产市场降价换量可能一去不返

  年末地皇频现 开发商回归一二线城市

  对房地产业来说，这个冬天仿佛有了暖冬的迹象。邻近年底，各地土地市场突然火热起来。

  从11月底开始，多个城市的土地出让价格频频走高。20亿元、27.7亿元、48.6亿元、 56.2亿元，这样的土地拍卖价格，不断出现在北京、上海、深圳、南京等城市。其中，南京滨江G50地块以56.2亿元的总价成为截至目前的全国总价地皇。

  “各大开发商都开始了大规模的圈地运动，地价及溢价率均有所上行，这说明目前主流开发商对市场见底的判断已基本一致。地价对房价的影响将再次出现。” 中原地产市场研究部总监张大伟说。

  不仅如此，全国多个城市的楼市交易量也开始再次走高。根据伟业我爱我家市场研究院的统计，在北京，12月前10天，全市二手住宅签总量为4509套，与11月同期的签量相比上涨了9.3%。而销售均价达到24500元/平方米，与11月份的房价相比上涨了2.9%，创下年内新高。

  这是与往年不同的市场反应。多位业内专家表示，*近楼市、土地市场的变化表明，房地产市场降价换量的状态已成为历史。

  开发商回归一二线城市

  一连串的土地出让*近密集出现。

  11月27日通过渠道和流量优势扩大产品规模，北京市公布出让朝阳区农展馆北路一宗住宅混合公建用地。该宗土地规划建筑面积不足6万平方米，但起拍价高达20亿元，折合楼面价3.38万元/平方米。这一起拍价已与今年早些时候拍出的“万柳地皇”相当。

  就在同*，上海黄浦区1处地块以27.7亿元高价拍出，折合楼面地价超过3万元/平方米，成为今年上海土地单价地皇。

  11月28日， 深圳宝安尖岗山一个地块以20亿元的价格销售，成为今年深圳的总价地皇。

  11月30日，成都拍卖武侯区永丰乡太平村一宗地块，*终该地块以8500元/平方米价格售出，刷新了成都实行土地招拍挂以来销售楼面地价新高。

  同*，南京滨江G50地块卖出56.2亿元的高价，成为今年全国总价地皇。广州荔湾区珠江以南地块销售的楼面地价高达14210元/平方米，成为芳村新地皇。

  12月3日，珠海市唐家湾情侣北路(南段)地块*终以17.37亿元售出，折合楼面地价为楼面地价约6000元/平方米，使得该地块成为珠海年度单价和总价地皇。

  开发商争抢拿地，各地政府也在近期突然加大了土地的供应量。

  11月23日，杭州市国土资源局一次性挂牌7宗土地，总出让面积7.28万平方米。

  11月24日，大连市国土资源和房屋局推出5宗地，总用地面积达55.5万平方米。

  11月26日，武汉市国土资源和计划局发布公告，决定于12月出让48宗地块。

  11月30日，成都国土部门公布出让多处地块，面积高达1097亩。

  据中原团体研究核心监测的13个核心城市的数据显示，11月份的经营性用地供应面积较10月同期上升约219%，除深圳环比下降外，其余城市均出现不同程度的上升。

  从房地产企业拿地情况来看，今年下半年的拿地积极性明显增强。

  根据中原地产研究核心对11家标杆房地产企业的监测，这些标杆企业下半年拿地额到达了882亿元，而上半年仅为304亿元。下半年拿地金额占销售比达到了29.1%。

  从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线发达城市占比20%，二线发展中城市占比42%，三四线城市占比18%。

  “从今年的拿地情况看，三四线城市未来存在一定的调整风险，标杆房企采取了回归一二线城市的策略。”张大伟告诉，而在前两年，标杆房企都在三四线城市跑马圈地，今年却出现了回归。

  标杆房企拿地策略的变换不仅表现在张大伟的统计监测上，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也注意到了这个变化。

  就在*近，胡景晖在与多位业内知名房地产企业老总交换时了解到，这些大的房地产企业前两年相继在三四线城市扩大时，预期会有大发展，但现在他们发现，这些三四线城市的经济发展、人口聚集程度还支持不了相继而起的房地产项目。

  “在这些三四线城市，前几年跑来开发的大房地产企业建设的项目卖得很吃力，有些干脆就卖不掉。”胡景晖说，这些知名房地产企业现在发现之前对三四线城市的判断过于乐观下电梯的时候，在1二线城市，虽然竞争很激烈，但项目至少能卖出去，所以今年他们又重新回归1二线城市圈地。

  距离年底还有半个月，不知道还会有哪些城市刷新土地销售价格记录。

  房企呈现明显的两极分化

  仔细分析数据会发现，那些在年底争抢拿地的房地产企业，大多都是今年销售状态不错的企业。

  在今年10月，就已有保利地产[微博]、中海地产、绿城团体、世茂房地产、招商地产[微博]、越秀地产、融创中国、中骏置业、华润置地、禹州地产及远洋地产等11家房地产企业完成了全年的销售目标，而销售目标的完成让这些企业手中资金充裕，这些钱用来干什么呢？当然是拿地。

  此外，今年4月份开始，全国房地产市场交易量大幅提升，刺激了房地产企业对整体市场形势的判断。8月底开始，全国主要城市的土地市场明显复苏。

  “房地产企业的两极分化越来越明显。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉，年末在多个城市争抢土地的只是部分大品牌的房地产企业，但上万家中小房地产企业都没有能力参与土地市场的追逐。

  陈国强表示，保利、万科、恒 大、中海等房地产企业今年拿地的投入相当可观，都在300亿元以上，但这些企业之所以能够这么大手笔，是由于他们的销售状态很好。在整体市场调控的背景下，这些大品牌的房地产企业把握住了机会，也正是调控让房地产企业优胜劣汰愈来愈明显。

  从房地产已经公布的三季度季报来看，情况的确如此。房企出现明显的两极分化，万科招商等企业整体上涨，小部分中小型房企依然亏损。有些房地产企业还在卖地求生。

  在土地市场的另外一端，地方政府的推地节奏加快也造成了今年下半年、尤其是年末的抢地高潮出现。

  今年上半年，受宏观调控影响，全国各地土地供应大幅减少，多个城市出现无地可拿的境地。8月份，国务院组织了对房地产市场的检查组，在对多地进行调研之后提出希望能有持续的土地供应，以防止楼市的供应出现问题。

  在此以后，各地方政府开始加大推地节奏。

  “今年9月份之前全国土地市场非常平淡，地方收入大为减少，地方政府也有动力去推地，加上国务院检查组的要求，核心和地方构成了统一意见，所以在9月份以后，全国土地市场的供应量开始大幅增加。”胡景晖说。

  今年11月份，全国财政收入7871亿元，比去年同月增加1414亿元，增长21.9%。营业税1143亿元，同比增加254亿元，增长28.6%。其中，房地产营业税同比增加123亿元，增长58.7%，对地方政府来说，房地产依然是增收的重要来源。

  在胡景晖看来，政府换届的第1年，固定资产*常常都会大幅增加，这个经验让房地产企业对未来信心十足，因而在年末争着拿地。

  正是这几方面的因素致使了今年年末多个城市地皇频现。

  不过，相比2010年的地皇，今年的地皇还算“温和”。

  “2010年的时候，地皇密集出现，而且地价超过了所在区域的房价，出现了面粉贵过面包的情况。而今年的地皇，虽然价格高，但并没有高于所在区域的平均房价。”胡景晖说，这些地皇的出现会干扰大家对整体市场的预期，但并不意味着市场整体要大幅涨价。

  调控将何去何从

  在陈国强看来，今年市场的整体表现达到了预期目标，市场在走稳，房地产开发*已止跌，全年的销量也很可观，很有可能会略高于去年。但部份城市出现了供应量下降的状态，明年这些城市房价上涨的压力将会增大，这需要高度关注。

  “但北京、上海这些城市的库存量还是很可观的，并不具备房价大幅上涨的基础。”陈国强说。

  以北京为例，12月前10天，新增楼盘相比11月只少了3个。

  中原集团研究核心统计数据显示，11月全月，全国主要的54个城市，新建住宅签约均出现了明显上涨，合计签约套数到达了293863套，超过了之前销售量*多的7月份的6%。11月，大多数城市都出现了楼市交易量的较高点。

  “房地产业都在加速推盘，整体市场的供应量是充足的。”胡景晖说。

  不过，从购房的人群来看，今年10月以后出现了变化。

  “之前头次置业的人占整体市场的7成，改良性置业的人不到3成，但10月份之后头次置业人数明显下落，有些地方两个主要购房人群所占的比例出现反转。”胡景晖说。

  在胡景晖看来，那些改善性置业的人在视察了一年多楼市变化之后发现，之前降下来的楼盘在今年4月份之后又慢慢地出现了上涨，认为未来再次下降的可能性不大，于是在年末开始出手。

  *近一个多月的交易量延续走高让胡景晖有些担心，这个势头会不会造成明年年初整体楼市的高开高走？如果明年出现高开高走，房地产的宏观调控将会怎样？

  在多位业内人士看来，房地产市场的调控要避免大起大落，做到尽可能安稳，而这就需要增加有效供应。

  “除了要对供应进行密切关注外，还需要在调控政策上进行细化地调整。”胡景晖认为，对改善性需求目前没有明确的政策，这部分需求是安稳楼市的重要气力。

  另外还有让众多购房者纠结的不满5年上市交易的住宅税收政策，这部分住宅交易需要缴纳5.5%的营业税，而这笔钱基本都转移到了购房人身上。

  “政策上认定5年是判断炒房的标准，但这个标准的肯定太粗放了，直接致使这部份住宅价格的上升。”胡景晖说，在香港、澳门、台湾等地，对炒房的判断往往是半年到1年，如果购房半年出售，就征收一个高额的税；1年就出售，税会减少，但如果持有房产超过两年就不会再认定是炒房，也就没有了额外的税收。

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