楼市调控政策连续几波出台柔软

楼市库存超过30个月！官方文件表露：三类人，不落户也可在北三县购房！

关于北三县的一城一策的定向松绑政策，市场已经传闻很久。但是由于北三县紧靠北京城市副中心，定向松绑之后难免会导致房价暴涨。

这一点不管是对于官方而言，还是民间，都心知肚明。

【1】

价格腰斩，供应激增

北三县急需去库存

其实自从2017年全部廊坊进入“三年社保或纳税”的限购之后，北三县的房价已经基本被“腰斩”。

其中燕郊从接近4万的高点，直接降到了2万出头；大厂从3.5万高点直接降到1.5万；香河从2.5万直接被撸到了1万出头。

不仅房价出现腰斩，同时销售量直接归零：直接致使北三县库存出现大量积存，成为了廊坊，乃至河北地区库存量最大的区域。

根据最新的数据表明，北三县地区的库存量已高达30个月以上，被自然资源部限定为“减少土地供应”区域。

但是对于北三县地区而言，今年又面临与通州区的“4统一”规划起始之年，各种项目纷沓而来，致使2019年土地供应量及开工量均出现猛增。

其中：

燕郊地区的2019年预计开工项目就接近20个，总范围预计在200万平米以上，包括了住宅、办公及商住等各种类型。

大厂地区2019年预计上市销售项目预计有10个左右，总货值达90个亿。

守旧估计，全部北三县地区2019年的在售总货值会高达300个亿以上，如果按照每套房子150万/套估算，最少需要销售2万套。

根据数据显示，限购以后，北三县表现最好的燕郊地区，一年最多销售套房。整个北三县在限购条件下，一年最多去化1万套房。

北三县房地产去库存已迫在眉睫。

【2】

限购定向松绑成谜

官方称三类人可在北三县购房

2019年4月中旬，廊坊三河市公布了《2019年度国有建设用地供应计划》，在这个计划中，不仅要求新增住宅供地75万平米，同时还明确提出了三类人有望在北三县购房。

其中明确指出：2019年三河市的住宅供地总规模为75万平米，如果按照容积率2.0估算，预计新增住宅150万平米。

最关键的在于，这份文件中，明确提出了关于北三县的购房群体变化：北三县地区未来要立足于解决3类群体的住房需求。

第一类、北京非首都功能疏解人员：我的理解应该是北京企业转移到北三县/副中心以后的职工住房问题，包括学校、医院、高新技术企业等。

北三县地区自从年针对北京招商项目就高达53个，其中就包括了中国人民大学的“三区一基地”项目，国家京剧院、中冶总部基地等。

目前传闻中国人民大学的教师已经可以在大厂进行签购房。

第二类、入驻副中心的北京机关单位工作人员：关于入驻副中心的北京机关工作人员可以在北三县购房，这个是基本可以肯定的事实。

北京市入驻副中心的机关工作人员，在副中心仅仅具有周转房，相当于宿舍，是没有个人产权的，这显然对机关人员来说，非常不方便。

因此北三县针对北京机关工作人员放开限购，服务好副中心，基本上是一个趋势：我们预计未来入驻北京城市副中心的机关工作人员数量可能会在万人。

第三类、北三县未来增加的人口：这部分人口我们认为主要是指，北三县自己的机关单位及国企，招商进来的高新技术企业等单位职工。

尤其是未来入驻北三县的高新技术企业的职工，将有可能迎来落户/购房的最佳时机，这就意味着北三县落户政策有可能会针对性放开，固然不用落户也可以购房。

从三河市公布的文件看，以上三类人，未来不用落户，也应当可以直接在北三县购房：相干文件有可能即将在近期公布。

【3】

限价+限售

北三县短期房价不会暴涨

长期价值空间巨大

就算北三县“限购”政策真的实现了“定向松绑”，是否是会迎来短期内的房价暴涨呢？答案是难度偏大。

第一，北三县本次限购定向松绑，同时肯定将会限售三年，确保房住不炒，限售政策已成为绝大多数城市的标配。

第二，北三县地区将会严格执行河北地区的签备案制度，这意味着对签价格将会受到严控，房价过快上涨将没法备案签。

比如燕郊地区的签最高限价可能将是元/平米左右；大厂地区有可能控制在20000元/平米以下等等。

通过严格的签备案制度，北三县的签价格将会被严格限制在一定的范围内波动，房价短期暴涨的可能性不高。

但是作为首个与北京执行“四统一”政策的北三县来讲，未来房价的投资空间就非常大了，尤其是定向松绑之后，北三县地区真的即将迎来真正的“北京化”：产业升级转型，政商环境改善，人口持续爬升。

也许过了年之后，全部北三县地区逐渐提高“北京化”之后，可能将会迎来“入京”的最好时机：比如深汕合作区历经7年，终究也并入了深圳，成为了深圳第十一个区。

当然，这都是后话了。

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